As Leis nº 14.382/2022 e nº 13.465/2017 trouxeram mudanças importantes para quem tem imóvel irregular. Agora, muitos casos podem ser resolvidos diretamente no cartório, sem precisar entrar na Justiça. Isso tornou o processo mais rápido, simples e menos caro.
Mais de 30 milhões de brasileiros vivem em imóveis irregulares. Com as novas regras, ficou mais fácil garantir o direito à moradia e à propriedade.
Neste texto você vai entender:
- O que mudou com a nova lei
- Como funciona a usucapião extrajudicial
- O que é adjudicação compulsória sem processo judicial
- Como funciona o REURB
- Quais documentos são necessários
- Quanto custa e quanto tempo leva
O que mudou com a nova lei
A Lei 14.382/2022 alterou a Lei de Registros Públicos. Já a Lei 13.465/2017 criou o REURB (Regularização Fundiária Urbana).
Regularizar um imóvel significa deixá-lo com documentação completa, registrada no cartório e de acordo com as regras da prefeitura. Isso traz segurança jurídica e permite vender, financiar ou transferir o imóvel sem problemas.
Antes, quase toda irregularidade precisava de ação judicial, que podia durar anos. Hoje, muitos casos são resolvidos direto no cartório.
Por que regularizar é importante
Quem tem imóvel irregular enfrenta vários problemas:
- Não consegue vender ou financiar
- Pode ter dificuldades em inventário
- Pode sofrer multas ou até demolição
- Não consegue comprovar oficialmente que é dono
Com a regularização:
- O imóvel valoriza
- A documentação fica correta
- O IPTU e outros impostos são ajustados
Usucapião extrajudicial
A usucapião permite que quem ocupa um imóvel por muitos anos registre ele em seu nome.
Antes, qualquer contestação levava o caso para a Justiça. Agora, o cartório pode rejeitar contestações sem fundamento, mantendo o processo fora do Judiciário.
É um procedimento mais rápido e mais barato.
Tipos de usucapião
- Ordinária: 10 anos de posse com contrato e boa-fé
- Extraordinária: 15 anos de posse (pode cair para 10 em alguns casos)
- Especial urbana: 5 anos em imóvel urbano de até 250 m² para moradia
- Especial rural: 5 anos em área rural de até 50 hectares
A posse deve ser contínua, pacífica e sem oposição.
Adjudicação compulsória extrajudicial
Serve para quando o comprador pagou o imóvel, mas o vendedor se recusa a passar a escritura.
Antes, era necessário entrar com ação judicial. Agora é possível resolver direto no cartório.
É preciso apresentar:
- Contrato de compra e venda
- Comprovantes de pagamento
- Prova de que o vendedor não quis ou não pôde fazer a escritura
É muito comum em contratos antigos de gaveta.
REURB – Regularização Fundiária Urbana
Criado pela Lei 13.465/2017, o REURB regulariza áreas ocupadas irregularmente.
Existem duas modalidades:
- REURB-S: para famílias de baixa renda (com isenções)
- REURB-E: para os demais casos
O município organiza o processo, aprova o projeto e depois o cartório abre matrícula individual para cada morador.
Tudo é feito pela via administrativa, sem ação judicial.
Documentos necessários
Em geral, são exigidos:
- RG e CPF
- Comprovante de residência
- Certidões negativas de débitos
- Certidão do imóvel
- Planta ou levantamento técnico
- Documentos que comprovem posse ou compra
Cada modalidade pode exigir documentos específicos.
Quanto tempo demora a regularização (aproximadamente)
- Usucapião extrajudicial: 6 meses a 1 ano
- Adjudicação compulsória: 2 a 4 meses
- REURB: 1 a 2 anos (depende do tamanho da área)
Documentação organizada reduz bastante o prazo.
Benefícios da regularização
- Segurança jurídica
- Valorização do imóvel
- Possibilidade de venda e financiamento
- Regularização do IPTU
- Acesso a crédito com garantia do imóvel
No caso do REURB, há também melhorias urbanas e inclusão social.
Erros mais comuns
- Comprar imóvel sem verificar a documentação
- Não guardar comprovantes de posse
- Ignorar débitos de IPTU ou condomínio
- Tentar resolver tudo sem orientação técnica
Organizar documentos e buscar orientação especializada evita atrasos e gastos extras.
Conclusão
As novas regras facilitaram muito a regularização de imóveis no Brasil. Hoje é possível resolver muitos casos direto no cartório, com menos custo e mais rapidez.
Regularizar traz segurança, valoriza o patrimônio e evita problemas futuros.
Este texto é informativo. Cada situação deve ser analisada individualmente por profissional habilitado. Qualquer dúvida entre em contato com o nosso escritório! Sempre podemos encontrar a melhor solução para o seu problema!
